Información para nuevos inversionistas
¿Cómo calcular un negocio de fix & flip y construcciones nuevas?
Ejemplo:
Precio de compra: $300,000
(si el precio es más ALTO cambia el down payment)
Estimado de reparos: $50,000
(si es más ALTO cambia el down payment)
ARV: $500,000
(si es más BAJO cambia el down payment)
70-75% LTV del ARV
LTV (El monto máximo del préstamo)
ARV (Valor después de las reparaciones)
Ahora calculemos un ejemplo basado en un LTV del 70% del ARV
¿Dónde buscar oportunidades de inversión inmobiliaria?
Wholesaling:
Es conseguir una casa debajo del valor actual del mercado, ponerla bajo contrato, y luego vender el contrato por más dinero al comprador final.
¿Cómo empezar?
Para comenzar se debe tomar en cuenta lo siguiente:
- Formar un LLC.
- Contar primeramente con el formato de asignación, conocido como "Assignment Contract".
- Tener conocimiento del mercado donde van a buscar las oportunidades.
- Crear un equipo o relación con:
- Abogado de real estate.
- Compañía de título.
- Agente de Real Estate.
- Prestamista.
- Appraiser local.
- Inspector de casas
- Agente de seguros.
- Ingeniero.
- Marketing Plan:
- El Agente de Real Estate es muy importante porque el 80% de las propiedades que financiamos tienen un Realtor envuelto en el contrato original, o trajo el comprador final.
- La clave de este negocio es encontrar casas que necesitan ser reparadas, aparte de poner ofertas en esas casas por medio de un Realtor, algunos wholesalers van de Puerta en Puerta, otros mandan cartas, otros pagan por servicios de llamadas y textos. Eso ya depende de cada quien.
Wholesaling no es más nada que encontrar una casa que necesita reparación, ponerle un contrato, y buscar un comprador final a cambio de una ganancia, el error de los wholesalers es que le ponen mucho dinero encima para ellos y dañan el negocio.
Ejemplo:
A-B Contrato (Wholesaler con el dueño) $240,000
Contrato de asignación: $272,000
Ganancia: $32,000
CUANDO SE ESTÁ FINANCIANDO CON UN DOWN PAYMENT BAJO, HAY LA REGLA DEL 10%.
NO SE LE PUEDE SUBIR MÁS DEL 10% AL PRECIO ORIGINAL, SI SE LE SUBE MÁS, EL COMPRADOR FINAL VERA UN DOWN PAYMENT MÁS ALTO (HAY EXCEPCIONES, LO PUEDO YO SUBIR AL 20%)
